Quem protege o comprador na compra de uma casa?

A mediadora imobiliária acompanha a venda. O banco analisa o financiamento. A avaliação bancária verifica se o imóvel constitui garantia suficiente. Mas quem analisa o negócio exclusivamente a partir dos interesses do comprador?

Esta pergunta deve ser feita antes da assinatura do contrato-promessa de compra e venda e não apenas quando surgem problemas. Comprar uma casa significa adquirir uma realidade física, jurídica, urbanística, fiscal e financeira. Um imóvel pode parecer adequado numa visita e, ainda assim, apresentar riscos que não são visíveis.

A mediadora representa o comprador?

Em muitos negócios, a empresa de mediação imobiliária foi contratada pelo proprietário para encontrar um interessado e promover a venda. Tecnicamente, não se trata necessariamente de um mandato: existe um contrato de mediação imobiliária, sujeito à Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.

A empresa de mediação está vinculada a deveres legais. Deve, entre outros aspetos, certificar-se da capacidade e legitimidade dos seus clientes, verificar as características do imóvel e comunicar aos destinatários informações relevantes que possam influenciar o negócio. Estes deveres são importantes e não devem ser desvalorizados.

No entanto, o acompanhamento da mediadora não equivale a uma representação jurídica independente do comprador. Quando a empresa foi contratada pelo vendedor, a sua função principal é aproximar as partes e criar condições para a concretização da venda. Isto não significa que atue de forma ilícita ou parcial. Significa apenas que as funções e os interesses envolvidos não são necessariamente coincidentes.

Mais do que afirmar automaticamente a existência de um conflito de interesses, é rigoroso falar num possível desalinhamento: o vendedor pretende vender nas condições mais favoráveis; o comprador pretende adquirir com segurança, conhecer os riscos e negociar cláusulas que o protejam.

O banco também não substitui a análise do comprador

Outro erro frequente consiste em pensar que a aprovação do crédito ou a avaliação bancária garantem que o imóvel está juridicamente regular.

O banco analisa a capacidade financeira do mutuário e o risco associado à operação. A avaliação serve, sobretudo, para determinar se o imóvel oferece garantia adequada ao financiamento. Embora sejam verificados documentos relevantes, essa análise não corresponde necessariamente a uma auditoria jurídica e urbanística completa efetuada no interesse exclusivo do comprador.

Um crédito aprovado não garante, por exemplo, que todas as ampliações estejam regularizadas, que as áreas documentais coincidam com a construção existente ou que o comprador poderá realizar as obras que pretende.

O que deve ser verificado antes do contrato-promessa?

Antes de entregar um sinal ou assumir obrigações, devem ser analisados, pelo menos, os seguintes elementos:

• Identidade, capacidade e legitimidade dos vendedores;
• Certidão permanente do registo predial e inscrições em vigor;
• Hipotecas, penhoras, usufrutos, servidões, ações ou outros encargos;
• Caderneta predial e correspondência com a descrição predial;
• Áreas, composição, afetação e realidade física do imóvel;
• Licença ou autorização de utilização, quando aplicável;
• Títulos urbanísticos, plantas e antecedentes do processo municipal;
• Obras, ampliações, anexos, garagens ou alterações de uso;
• Propriedade horizontal e correspondência da fração com o título constitutivo;
• Declarações, atas, regulamento, dívidas e obras previstas pelo condomínio;
• Certificado energético;
• Existência de arrendatários, ocupantes ou direitos de preferência;
• Enquadramento no PDM, servidões administrativas e restrições de utilidade pública, quando relevantes;
• Situação fiscal e custos associados à aquisição.

A certidão predial e a caderneta não dizem exatamente a mesma coisa

A certidão do registo predial publicita a situação jurídica do imóvel: titularidade, encargos e outros factos sujeitos a registo. A caderneta predial contém informação matricial utilizada para fins tributários.

A coincidência entre estes documentos não deve ser presumida. Também é necessário compará-los com a realidade existente no local. Uma área inscrita na matriz não comprova, por si só, a legalidade urbanística de uma ampliação. Do mesmo modo, o pagamento de IMI sobre determinada construção não substitui o controlo urbanístico municipal.

O fim da exibição obrigatória da licença não legalizou imóveis irregulares

O Decreto-Lei n.º 10/2024 eliminou, em determinadas transmissões, a exigência de apresentação ou prova da existência da autorização de utilização e da ficha técnica de habitação no momento do ato.

Esta simplificação formal não transforma uma construção ilegal numa construção regular. Também não dispensa o comprador de verificar a situação urbanística. Pelo contrário, quando o documento deixa de funcionar como barreira formal no momento da transmissão, a análise prévia assume ainda maior importância.

É possível comprar um imóvel e descobrir posteriormente que uma divisão, um anexo, uma piscina ou uma alteração de uso não corresponde ao projeto aprovado. A solução pode envolver licenciamento, comunicação, reposição da legalidade ou, em casos mais complexos, a impossibilidade de manter a situação existente.

O contrato-promessa não deve ser apenas um modelo

O contrato-promessa de compra e venda define as obrigações que antecedem o contrato definitivo. Nos termos do Código Civil, as quantias entregues pelo promitente-comprador são normalmente presumidas como sinal. O incumprimento pode produzir consequências patrimoniais significativas, incluindo a perda do sinal ou a restituição em dobro, conforme o caso e o enquadramento jurídico.

Por isso, um CPCV deve ser adaptado ao negócio concreto. Pode ser necessário prever:

• Condição de aprovação do financiamento;
• Avaliação bancária mínima;
• Cancelamento de hipotecas e outros encargos;
• Entrega de documentos dentro de prazo;
• Regularização de divergências documentais ou urbanísticas;
• Aprovação de obras ou alterações pendentes;
• Identificação dos bens móveis incluídos;
• Consequências do incumprimento e prazos de restituição;
• Data, local e condições para a escritura ou documento particular autenticado;
• Entrega do imóvel livre de pessoas e bens.

Assinar primeiro e verificar depois reduz drasticamente a capacidade negocial do comprador.

Quem deve proteger o comprador?

A mediação imobiliária, a avaliação, o financiamento e o acompanhamento jurídico desempenham funções diferentes e complementares.

A mediadora aproxima as partes e promove o negócio. O banco decide sobre o financiamento. O perito avaliador determina o valor do imóvel com base em critérios técnicos e de mercado. O solicitador verifica a situação jurídica, registal, matricial e documental, prepara ou revê os atos e acompanha a aquisição.

Quando o profissional reúne experiência jurídica e competência em avaliação imobiliária, o comprador pode beneficiar de uma análise integrada: não apenas saber se pode comprar, mas compreender o que está a comprar, quanto vale e quais os riscos existentes.

Auditoria jurídica imobiliária: prevenir antes de litigar

Uma auditoria jurídica não serve para criar obstáculos ao negócio. Serve para identificar riscos, distinguir problemas solucionáveis de situações graves e permitir que o comprador decida de forma informada.

A análise pode conduzir à confirmação de que o negócio está em condições, à introdução de cláusulas de proteção, à renegociação do preço, à exigência de regularização prévia ou, em último caso, à decisão de não avançar.

O custo de uma verificação anterior à compra tende a ser muito inferior ao custo de regularizar um imóvel, discutir um contrato ou tentar recuperar um sinal depois do problema surgir.

Conclusão

Comprar uma casa não é apenas escolher um imóvel, negociar o preço e obter crédito. É assumir um compromisso patrimonial que pode acompanhar uma família durante décadas.

A empresa de mediação tem um papel relevante, mas o comprador não deve confundir mediação com representação jurídica independente. O banco protege o financiamento. O vendedor protege os seus interesses. O comprador também deve proteger os seus.

Antes de assinar o CPCV ou entregar qualquer quantia, importa confirmar a situação jurídica, registal, matricial, urbanística e económica do imóvel.

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