RJUE 2026: o que muda nas obras, na utilização e na compra de imóveis

Por Hugo Jesus — Solicitador e Perito Avaliador de Imóveis
Atualização legislativa: 30 de setembro de 2026

A reforma do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), aprovada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, altera a forma de enquadrar obras, apresentar projetos, comprovar títulos urbanísticos e iniciar a utilização de edifícios. Também introduz uma regra com consequências diretas nas transmissões imobiliárias: o documento que formaliza o negócio deve mencionar a situação do título urbanístico.

O regime principal aplica-se a partir de 1 de outubro de 2026. Para proprietários, compradores e investidores, a mudança exige perceber qual é o procedimento aplicável à intervenção e confirmar se os documentos correspondem ao imóvel existente.

Quando entram em vigor as novas regras do RJUE?

A data inicialmente prevista no Decreto-Lei n.º 108/2026 foi alterada pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, que fixou a entrada em vigor principal em 1 de outubro de 2026. A referência a 3 de agosto que consta de alguns materiais de formação deve, por isso, ser atualizada.

Existe uma exceção: as alterações ao Decreto-Lei n.º 10/2024 entraram em vigor no primeiro dia útil seguinte à publicação do diploma reformador, ou seja, em 1 de junho de 2026.

O enquadramento deve ser lido com a Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1, de 27 de julho, e com a Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho, que aprova os novos modelos e elementos instrutórios e acompanha a entrada em vigor da reforma.

Referências: artigos 12.º e 13.º do DL n.º 108/2026; artigo 2.º do DL n.º 155-B/2026; artigo 5.º da Portaria n.º 320/2026/1.

Reconstruir, alterar e ampliar são operações diferentes

A distinção entre reconstrução, alteração e ampliação determina o enquadramento da obra. Uma intervenção não se transforma em reconstrução apenas porque mantém parte das paredes ou utiliza a designação «reabilitação».

A reconstrução está ligada ao último antecedente válido: a última operação urbanística válida e eficaz, ou uma operação que não precisava de título quando foi executada. A definição exige a reconstituição da composição formal das fachadas e o respeito pelas características nela identificadas, admitindo mudanças de materiais estruturais e correções estritamente necessárias à segurança e salubridade.

Já o aumento da área de implantação, da área total de construção, da altura da fachada, da altura ou do volume constitui ampliação. Uma proposta que acrescente área ou volume não deve ser tratada como reconstrução isenta sem conferir estes critérios.

Na análise de um imóvel, importa distinguir a construção originária de anexos, ampliações ou alterações posteriores. A inscrição na matriz, o pagamento de IMI e a descrição no registo predial não comprovam, por si só, a legalidade urbanística de uma intervenção.

Referências: artigo 2.º, alíneas c), d), e) e r), do RJUE.

Uma obra isenta continua sujeita a regras

O artigo 6.º enquadra a reconstrução, em regra, na isenção de licença e comunicação prévia. Mantêm-se, porém, as reservas do artigo 4.º, n.º 2, alínea d), e da legislação especial. É necessário distinguir o imóvel classificado ou integrado em conjunto ou sítio classificado de um imóvel apenas situado numa zona de proteção.

A isenção também não afasta o PDM, as servidões administrativas, as restrições de utilidade pública, as normas técnicas nem os regimes especiais, incluindo os que sejam aplicáveis em RAN ou REN.

Nas alterações interiores que envolvam a estabilidade, são exigidos projeto e termo de responsabilidade de técnico habilitado, a depositar com a informação de início, bem como reforço sísmico quando legalmente necessário. Para transformações com aumento de cargas, deve considerar-se igualmente o artigo 129.º do RGEU.

Em regra, o início dos trabalhos deve ser informado à câmara até cinco dias antes, com os elementos exigíveis. A conservação que incida exclusivamente no interior está dispensada dessa informação. Podem ainda ser exigíveis taxas, cauções e cedências.

A construção modular ou pré-fabricada também não beneficia de uma dispensa geral: a definição de edificação abrange a incorporação permanente no território, independentemente do sistema construtivo.

Referências: artigos 2.º, alínea a), 6.º, 6.º-A, 80.º e 80.º-A do RJUE; artigo 129.º do RGEU.

O destaque passa a abranger determinados aglomerados rurais

O regime do destaque em perímetro urbano é estendido aos aglomerados rurais delimitados em plano municipal de ordenamento do território. Exige o destaque de uma única parcela de prédio com descrição predial e que ambas as parcelas resultantes confrontem com arruamentos públicos.

Fora destes perímetros e aglomerados, aplica-se o regime próprio do artigo 6.º, n.º 5. Mantêm-se a limitação de novo destaque durante dez anos na área do prédio originário, os ónus registáveis e a certidão municipal como documento bastante para o registo da parcela destacada. A divisão fiscal de um prédio não substitui a verificação destes pressupostos.

Referências: artigo 6.º, n.os 4 a 10, do RJUE.

O PIP detalhado pode dispensar licença ou comunicação prévia

O pedido de informação prévia (PIP) permite esclarecer a viabilidade e as condições de uma operação. Quando inclui todos os elementos do artigo 14.º, n.º 2, aplicáveis à intervenção e obtém decisão favorável, pode dispensar licença ou comunicação prévia, para execução nos exatos termos apreciados.

Esta possibilidade pressupõe um PIP suficientemente concretizado. Um pedido genérico sobre a capacidade construtiva de um terreno não deve ser equiparado automaticamente a um título que permite começar a construir.

O início da obra exige os projetos de especialidades, os termos de responsabilidade e os comprovativos de pagamentos e cedências que sejam aplicáveis. A informação favorável também não dispensa automaticamente a comunicação de utilização.

O artigo 17.º estabelece o prazo de dois anos para os atos ou início nele previstos. Decorrido esse período, admite um pedido, por uma única vez, de confirmação da manutenção dos pressupostos, com decisão em 20 dias e o período adicional previsto no n.º 7.

Referências: artigos 14.º a 17.º, 6.º, n.º 1, alínea h), e 80.º-A, n.º 4, do RJUE.

Quais são os novos prazos de decisão?

A reforma substitui o modelo de prazos globais ligados à área por prazos organizados por fases e tipos de operação.

Fase ou procedimento	Prazo principal	Artigo do RJUE
Saneamento e apreciação liminar	20 dias	11.º
Correção do pedido pelo interessado	10 dias	11.º, n.º 3
PIP simples	15 dias	16.º
PIP detalhado de loteamento	45 dias	16.º
PIP detalhado das demais operações	30 dias	16.º
Apreciação da arquitetura	30 dias	20.º
Decisão final de edificação ou demolição	20 dias	23.º
Decisão final de loteamento	45 dias	23.º
Decisão final de urbanização ou remodelação de terrenos	30 dias	23.º

Cada prazo tem um termo inicial próprio e deve ser articulado com consultas, correções, audiência prévia e suspensões legais. Não é rigoroso prometer que qualquer projeto ficará aprovado em 30, 60 ou 80 dias de calendário.

A prorrogação excecional do artigo 23.º, n.º 8, abrange loteamentos e obras de urbanização ou remodelação de terrenos. Não abrange o prazo final de 20 dias previsto para edificação e demolição. A contagem dos prazos procedimentais segue, em regra, o artigo 87.º do Código do Procedimento Administrativo, com as exceções legais.

Na audiência prévia, o novo artigo 24.º-A admite uma entrega de alterações para corrigir desconformidades ou questões conexas. Na fase final de edificação do artigo 23.º, n.º 1, alínea a), apenas admite elementos em falta, sem alteração do projeto.

A comunicação prévia exige instrução completa

A comunicação prévia permite executar a operação sem depender de um ato permissivo municipal, cumpridos os pressupostos, os pagamentos e as formalidades de início. Isso exige que os projetos, documentos e pronúncias externas necessários sejam apresentados e respeitados.

O incumprimento pode levar à declaração de ineptidão e à reposição da legalidade. O artigo 35.º admite uma notificação para suprir elementos em falta, em dez dias.

O controlo sucessivo dos projetos e elementos instrutórios caduca um ano após o pagamento ou, se posterior, na data do início da utilização ao abrigo do artigo 62.º-A. A norma não estabelece um novo ano contado desde a utilização, e mantém a fiscalização da conformidade da obra com os elementos apresentados.

Referências: artigos 34.º e 35.º do RJUE.

Compra e venda: a situação do título deve constar do contrato

O artigo 4.º-A, n.º 14, introduz uma obrigação relevante para a transmissão de terrenos destinados à construção urbana, edificações construídas ou em construção e frações autónomas.

A entidade que titula o negócio deve mencionar no documento uma das seguintes situações:

• Existência do título urbanístico correspondente, quando apresentado;
• Declaração do transmitente de que dispõe do título, quando não o apresenta;
• Declaração do transmitente de que não dispõe de título urbanístico.

A omissão da menção é sancionada com anulabilidade do negócio. Esta regra dirige-se ao documento que titula a transmissão, devendo a redação e os requisitos de um contrato-promessa ser apreciados no seu enquadramento próprio.

A declaração do vendedor não substitui uma auditoria. O comprador deve conhecer os títulos, o uso admitido, os projetos e eventuais obras em desconformidade antes de assumir o compromisso patrimonial.

O título deixa de poder ser explicado apenas por referência ao antigo artigo 74.º, que é revogado. Importa verificar o conjunto documental exigido pelo artigo 4.º-A e, nos casos de informação prévia, pelo artigo 16.º.

Leia também: Quem protege o comprador na compra de uma casa?

Referências: artigos 4.º-A, 16.º e 49.º do RJUE; artigos 9.º e 10.º do DL n.º 108/2026.

Utilização do edifício: existem dois regimes

Após obras licenciadas, comunicadas ou isentas por PIP detalhado, aplica-se a mera comunicação prévia do artigo 62.º-A. A utilização pode começar após a submissão devidamente instruída, desde que se encontrem cumpridas as condições legais, incluindo a conclusão das obras na parte que se pretende utilizar.

Nas situações abrangidas pelo artigo 62.º-B, aplica-se a comunicação prévia com prazo. Em regra, pode utilizar-se após dez dias, salvo rejeição ou determinação de vistoria nos termos do artigo 64.º.

A retificação do artigo 63.º exige que o termo sobre conformidade do uso e idoneidade seja subscrito por pessoa habilitada a ser autora de projeto de arquitetura. Não deve ser utilizada a separação de subscritores que constava da redação inicial.

Em propriedade horizontal, a comunicação pode respeitar ao edifício ou a cada fração. O pedido de certificação municipal dos requisitos para constituição de propriedade horizontal pode acompanhá-la. A certificação e a utilização têm, contudo, objetos diferentes, e continuam a relevar as condições das partes comuns.

Referências: artigos 62.º, 62.º-A, 62.º-B e 63.º a 66.º do RJUE; Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1.

Cedências, taxas e fiscalização continuam relevantes

A reforma permite contabilizar determinadas parcelas de promoção privada destinadas a habitação de custos controlados ou arrendamento acessível. O artigo 43.º, n.º 5, exige que pelo menos 700/1000 da área de construção estejam afetos a esses fins. Cumprido o parâmetro de dimensionamento, a retificação afasta a compensação correspondente prevista no artigo 44.º, n.º 5. Não existe uma dispensa geral de todas as cedências ou compensações.

A autoliquidação é alargada nos termos do artigo 117.º, dependendo das regras municipais aplicáveis. Nas situações previstas no seu n.º 7, o comprovativo do pagamento deve ser remetido em dez dias.

A redução para três anos do prazo do artigo 69.º respeita à declaração de nulidade e às ações nele identificadas, com exceções e regras transitórias. Não constitui uma legalização automática de obras ilegais.

Alterações executadas durante a obra seguem o artigo 83.º. Uma desconformidade já concluída deve ser apreciada à luz do regime de legalização, sem a apresentar automaticamente como simples alteração em obra.

Referências: artigos 43.º, 44.º, 69.º, 83.º, 93.º, 102.º-A e 117.º do RJUE.

Que referências devem ser atualizadas?

Referência anterior	Enquadramento atual
Controlo prévio	Licença e comunicação prévia, nos termos do artigo 9.º do DL n.º 108/2026.
Autorização ou licença de utilização	Comunicação prévia ou comunicação prévia com prazo, consoante o caso.
Alvará da operação urbanística	Título da operação, nos termos do RJUE.
Artigo 74.º do RJUE	Revogado; conferir artigos 4.º-A e 16.º.
Artigo 62.º-C do RJUE	Revogado; conferir o enquadramento nos artigos 62.º-A ou 62.º-B.
Artigo 24.º-A, n.º 5	Remissão correta para o artigo 13.º, n.º 5.
Artigo 25.º, n.º 1	Remissão correta para o artigo 24.º.
Portarias n.os 71-A/2024 e 71-B/2024	Substituídas pela Portaria n.º 320/2026/1.

O DL n.º 108/2026 altera 94 artigos do RJUE, adita os artigos 24.º-A e 99.º-A e repristina o artigo 62.º. Altera ainda o artigo 129.º do RGEU, os artigos 43.º e 67.º do regime da reabilitação urbana e os artigos 17.º, 22.º e 25.º do DL n.º 10/2024.

A referência ao artigo 90.º-A do Código do Registo Predial deve ser distinguida do artigo 90.º-A do RJUE: o decreto-lei altera diretamente este último, não o artigo homónimo do código registral.

E os processos já apresentados à câmara?

O regime principal aplica-se aos procedimentos iniciados após a entrada em vigor e aos anteriores ainda em saneamento e apreciação liminar. Estes podem ser adaptados nos termos legais. Não se deve aplicar toda a reforma indistintamente a qualquer processo pendente.

Os novos prazos de nulidade e caducidade têm uma regra especial para situações já constituídas, preservando o termo do prazo antigo quando ocorra mais cedo.

Também importa atualizar a leitura do RGEU: a sua revogação global ficou dependente da entrada em vigor do diploma que estabelecer as normas técnicas de edificação. A alteração de 2026 não permite considerar todo o regulamento revogado em 1 de junho.

Referências: artigo 12.º do DL n.º 108/2026 e artigo 25.º do DL n.º 10/2024, na redação reformada.

Antes de comprar ou iniciar obras

Uma análise adequada começa pela identificação da intervenção pretendida, dos antecedentes válidos e das condições do local. Deve comparar os títulos e projetos com a realidade física, verificar o PDM e as condicionantes, identificar o procedimento aplicável e conferir pagamentos, cedências e requisitos de utilização.

Precisa de analisar a situação urbanística de um imóvel ou preparar uma aquisição? Posso acompanhá-lo na verificação documental e no enquadramento jurídico, articulando a análise com os técnicos e entidades competentes quando necessário. Exponha o seu caso.

Legislação e fontes oficiais

• Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio.
• Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1, de 27 de julho.
• Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho.
• Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho.
• RJUE — Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, versão consolidada.
• Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro.

O artigo distingue o conteúdo das normas das suas consequências práticas. O enquadramento de uma intervenção concreta depende do local, dos antecedentes, dos projetos e da legislação especial aplicável. As referências ao novo regime devem ser conjugadas com a data de entrada em vigor e o regime transitório.